Lejeloven-2019 § 53

Reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 2. Der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Stk. 4. Ligeledes kan §§ 47-52 fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.

Stk. 5. Endvidere kan §§ 47-52 fraviges ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

Stk. 6. Lejeforhøjelse for de af stk. 3-5 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

§ 53 fastslår, at reglerne i §§ 47-52 om leje, lejeregulering, skatte- og afgiftsforhøjelser samt pligt til lejenedsættelser ikke kan fraviges til skade for lejeren. Det betyder, at en udlejer ikke kan lave aftaler med lejeren, der giver lejeren dårligere vilkår end de rettigheder og beskyttelser, loven sikrer – for eksempel en højere leje end det tilladte, eller omgåelse af krav om nedsættelse, hvis ejendomsskatterne falder. Formålet er at sikre, at lejeren får lovens minimumsbeskyttelse mod urimelige aftalevilkår, uanset økonomisk styrkeforhold eller om lejeren har været uopmærksom. Paragraffen har afgørende betydning for beskyttelsen af lejere i det private udlejningsmarked – men læg mærke til, at der i stk. 3-5 er undtagelser for nybyggeri og visse erhvervslokaler, hvor aftalefriheden er større.

Eksempler

• Forhøjet leje uden mulighed for indsigelse

  En udlejer forsøger at få lejeren til at skrive under på en aftale, hvor lejen kan forhøjes uden de varsler og grunde, der står i §§ 47-52. Denne aftale vil være ugyldig til skade for lejeren.

• Ingen lejenedsættelse ved skattenedsættelse

  En udlejer kalder til møde og vil have lejeren til at frasige sig retten til lejenedsættelse, hvis ejendomsskatten falder. Sådan en bestemmelse vil ikke kunne gøres gældende mod lejeren.

• Midlertidig regulering ved nyopført ejendom

  En lejeaftale om en lejlighed i en ejendom opført efter 1991 kan dog lovligt fravige §§ 47-52, hvis dette er angivet i aftalen, som § 53, stk. 3 hjemler.

• •Man tror, at lejer kan underskrive sig ud af alle rettigheder, hvis man selv har godkendt det.
• •Man tror, at reglen gælder alt i lejeloven – i virkeligheden kun §§ 47-52.
• •Man antager, at reglerne altid er ufravigelige – men der er præcise undtagelser for nyere byggeri og særlige lejemål.

• § 47

  Grundlaget for lejens størrelse, som § 53 beskytter mod at blive aftalt væk.

• § 52

  Handler om pligten til lejenedsættelse ved faldende skatter og afgifter; må ikke fraviges til skade for lejeren.

• § 53

  Selve bestemmelsen om ufravigelighed, og dens stk. 3-6 rummer undtagelser.

• § 8

  Indeholder en tilsvarende ufravigelighedsregel for andre centrale lejerettigheder.