Lejeloven-2019 § 47

Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:

1) lejeforhøjelser efter § 58, stk. 3 og 4, og § 62 b og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b,

2) lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedringer efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,

3) lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010,

4) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,

5) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedringer,

6) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,

7) lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse, og

8) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål, der er forbedret efter § 58, stk. 3, og § 62 b, samt lejemål omfattet af kapitel VIII A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse eller en aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Stk. 4. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

§ 47 giver udlejeren mulighed for at kræve lejen forhøjet, hvis den er væsentligt lavere end det, boligen eller lokalet reelt er værd. Dette kaldes værdilejeprincippet. Loven beskytter dog lejeren mod vilkårlige stigninger: En række lejeforhøjelser og forbedringer, som for eksempel dem der stammer fra moderniseringsarbejder eller offentligt støttede projekter, skal ikke medregnes, når man fastsætter det lejedes værdi, og når man sammenligner med lignende lejemål i området. Denne beskyttelse sikrer, at lejerne ikke bliver presset op på baggrund af forhold, de ikke kan drage fordel af. Samtidig skal der ved vurderingen laves en konkret sammenligning med tilsvarende boliger ud fra beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Der er indført karensperiode: Udlejer kan ikke rejse krav om denne type lejeforhøjelse før 2 år efter lejestart eller seneste tilsvarende forhøjelse. Desuden kan det aftales, at lejen kan reguleres, også i ellers uopsigelige perioder – men kun hvis dette er forbeholdt. Reglen har historisk været et værn mod kunstigt lave huslejer og samtidig er den en sikkerhedsventil for udlejeren, men beskyttelsen af lejeren mod kunstigt høje sammenligningslejemål og tekniske forbedringsforhøjelser er meget central.

Eksempler

• For lav husleje i gammel lejekontrakt

  En lejer bor til en husleje, der ligger langt under niveauet for tilsvarende lejligheder i nabolaget. Udlejeren kan, med § 47 i hånden, kræve en forhøjelse efter reglerne – men kun til det rimelige niveau, og ikke som følge af tidligere gennemførte forbedringsarbejder.

• Ny vurdering af lejen efter flere år

  Efter flere års uændret leje kan udlejeren undersøge markedsniveauet og konstatere, at lejen er væsentligt lavere end sammenlignelige ejendomme. Udlejeren varsler en lejeforhøjelse, men den fastsættes uden at medregne særlige forbedringer.

• Udlejer forsøger inkluderet forbedringsforhøjelse

  En udlejer prøver at basere en lejeforhøjelse på værdien efter store energiforbedringer, men huslejenævnet afviser, at beløbet kan indregnes – jævnfør undtagelserne i § 47.

• •Udlejer kan frit sætte lejen op til hvad som helst under henvisning til markedsleje.
• •Alle typer forbedringer og lejeforhøjelser tæller med i værdiansættelsen.
• •Lejeforhøjelse efter § 47 kan kræves hvert år.

• § 49

  Giver lejeren tilsvarende mulighed for at kræve nedsættelse, hvis lejen er for høj i forhold til det lejedes værdi.

• § 48

  Indeholder regler om varsling og procedure ved gennemførelse af lejeforhøjelse efter § 47.

• § 53

  Slår fast at reglerne om lejefastættelse ikke kan fraviges til skade for lejeren, med visse undtagelser.