Lejeloven-2019 § 53a

For ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, kan lejen fastsættes således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastningen af ejendommens værdi.

Stk. 2. Som afkastning kan beregnes den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.

Stk. 3. Driftsudgifterne efter stk. 1, og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 50-52.

Stk. 4. Lejen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes værdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.

Stk. 5. Lejeforhøjelse efter stk. 2, og 3, kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 6. Kravet og lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 7. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 53a handler om fastsættelse og regulering af husleje i ejendomme, der er finansieret med indekslån efter reglerne om indeksregulerede realkreditlån. Her må udlejeren fastsætte lejen, så den dækker nødvendige driftsudgifter på opførelsestidspunktet plus et særligt beregnet afkast af ejendommens værdi. Det er et opgør med generelle lejelofter, idet både renteudgiften fra indekslånet og et tillæg på 4 procent af hovedstolen samt 4 procent af eventuel restanskaffelsessum (efter fradrag af lejerindskud) kan medregnes. Driftsudgifter og afkast reguleres løbende med udviklingen i indekslånet, men dog undtaget skatter og afgifter, som reguleres efter andre regler. Lejen fordeles på lejemålene efter indbyrdes værdi, og lejeforhøjelser kan varsles med 3 måneders varsel. Reglerne giver udlejere vished og sikkerhed – men også lejerne nogle faste rammer og klagemuligheder. Bestemmelsen blev indført, da finansieringsformen skulle fremme boligbyggeri, men skulle samtidig sikre, at lejen ikke løb fra virkeligheden for hverken udlejer eller lejer.

Eksempler

• Nybyggeri med indekslån

  En ny boligblok opføres for indekslån. Udlejeren kan nu fastsætte lejen, så den dækker datidens driftsudgifter, lånerente og det lovbestemte afkast.

• Varsling af lejeforhøjelse

  Indeksreguleringen af lånene gør, at udlejer regulerer både driftsudgifter og afkast – men varsler forhøjelsen 3 måneder forinden.

• Klage over forhøjelse

  En lejer gør indsigelse, fordi udlejer ikke har korrekt regnet afkastet ud. Huslejenævnet inddrages, og forhøjelsen standses, til sagen er afgjort.

• •Man tror ofte, at lejen må fastsættes som markedsleje – det må den ikke.
• •Nogle tror, at lejeren ikke kan gøre indsigelse mod forhøjelser, men det har han ret til.
• •Flere tror, at alle ejendomme med indekslån er omfattet, men kun visse nybyggerier er det.

• § 53b

  Gælder for nybyggeri taget i brug efter 1989 med realrenteafgiftspligtige udlejere – lejen kan også fastsættes efter § 53a-beregning.

• § 53c

  Bestemmer, at §§ 47-49 om sammenligningsleje ikke finder anvendelse for disse ejendomme.

• § 47

  Normalt fastsættes leje efter det lejedes værdi, men det gælder netop ikke for boliger omfattet af § 53a.