Lejeloven-2019 § 11

Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 11 i lejeloven giver lejeren en reel håndhævelsesmulighed, hvis det lejede ikke er i den stand, man med rimelighed kan forvente – enten ved indflytning eller under lejeforholdet. Udlejeren har først krav på at udbedre manglen straks efter lejerens påkrav, men hvis dette ikke sker, kan lejeren selv afhjælpe for udlejerens regning. Hvis manglen vedrører vital forsyning, såsom el, varme, gas eller lignende, kan lejeren med fogedens hjælp skaffe sig adgang til installationer og lade arbejdet udføre. Bestemmelsen rammer også situationer, hvor udlejer uberettiget afbryder forsyningen. Lejeren har desuden ret til at kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe værdien er forringet. Historisk har bestemmelsen givet lejeren håndfaste instrumenter til at sikre sin boligstandard, også i situationer med modvillige eller uprofessionelle udlejere. Den bruges fortsat aktivt i moderne lejeforhold, især i konflikter om vedligehold, manglende reparationer eller varslede afbrydelser af forsyninger.

Eksempler

• Radiator virker ikke

  Udlejeren ignorerer lejerens klage over defekt radiator. Efter påkrav og uden handling lader lejeren selv radiatoren reparere og trækker udgiften fra huslejen.

• Strømafbrydelse i lejligheden

  Udlejeren slår strømmen fra uden grund. Lejeren kontakter fogeden, får adgang til el-tavlen og får genoprettet forsyningen, udgiften tilfalder udlejer.

• Løbende fugtskader

  Lejeren oplever fugtskader i boligen, udlejeren reagerer ikke hurtigt nok trods påkrav. Lejeren bestiller udbedring og sender regningen til udlejer.

• •Lejere tror ofte, de kan udbedre mangler uden at underrette udlejer først.
• •Nogle mener, at afslag i huslejen er automatisk – men det skal kræves og dokumenteres.
• •Mange tror, enhver mangel berettiger afhjælpning for udlejers regning, også småting.

• § 12

  Omhandler lejers ret til at hæve lejeaftalen ved væsentlige, uafhjulpne mangler.

• § 13

  Behandler lejerens mulighed for erstatning ved svig eller tilsikrede egenskaber, der mangler.

• § 14

  Retter sig mod lejerens pligt til at reklamere over mangler ved indflytning.