Lejeloven-2019 § 16

Bringes et lejeforhold - bortset fra de i § 15 nævnte tilfælde - til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

§ 16 beskytter lejeren, hvis et lejeforhold uventet må ophøre før tiden på grund af rettigheder, der tilkommer andre end udlejeren over ejendommen. Det kan f.eks. være fordi en panthaver overtager ejendommen, eller fordi en tidligere aftale giver en tredjepart adgang til ejendommen, og dette resulterer i, at lejemålet afbrydes før tid. I så fald kan lejeren kræve erstatning af udlejeren, fordi det er udlejerens risiko, at ejendommen påvirkes af sådanne forhold. Stk. 2 præciserer, at hvis det offentlige nedlægger forbud mod at bruge det lejede (fx af sundhedsmæssige grunde), ophører lejepligten på forbudsdagen, mens lejeren dog kun kan kræve afslag i lejen, hvis brugen kun begrænses lidt. Bestemmelsen er central for lejerens retssikkerhed i situationer, hvor begivenheder uden for den enkelte lejers kontrol pludselig afslutter lejemålet mod dennes vilje.

Eksempler

• Lejemålet opsiges før tid pga. tvangsauktion

  Ejendommen bliver solgt på tvangsauktion. Den nye ejer kan ikke videreføre lejemålet, og lejeren må flytte før tid. Lejeren har ret til erstatning fra udlejeren.

• Offentligt påbud stopper udlejning

  Kommunen nedlægger forbud mod beboelse pga. skimmelsvamp. Lejer ophører med at betale leje fra forbudsdatoen og kan kræve erstatning ved væsentligt tab.

• Leje afbrudt af anden ret til ejendommen

  En gammel servitut giver tredjemand brugsret. Lejer må ophøre med brugen før aftalt tid og kan kræve erstatning.

• •Mange tror fejlagtigt, at udlejeren aldrig hæfter, hvis det er en tredjemand eller det offentlige, der forårsager ophøret.
• •Nogle tror, lejeren altid kan kræve fuld lejeophør, også når det kun er mindre begrænsninger.
• •Mange overser, at erstatningskravet skal rettes mod udlejeren – ikke tredjemand.

• § 15

  Beskriver lejerens rettigheder ved retsstridig brug ved lejeaftalens indgåelse, som § 16 udtrykkeligt undtager.

• § 18

  Bestemmer, at reglerne i § 16 ikke kan fraviges til ugunst for lejeren.