Lejeloven § 38

På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 37, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Stk. 2. § 37, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. I ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til varme og lign., om acontobidrag til vand, om acontobidrag til køling efter kapitel 7, om udlejerens ret til at modsætte sig installation af vandmålere og kølingsmålere efter § 67, stk. 3, og § 68, stk. 2, om lejerens ret efter § 142, stk. 2, om, hvorvidt en aftale i henhold til § 138 er åbenbart urimelig, og om lejeforhøjelser varslet efter §§ 26 eller 31.

§ 38 giver lejeren en stærk retssikkerhedsmæssig mulighed for at få et uvildigt huslejenævn til at vurdere, om udlejeren har opkrævet for høj leje eller stillet krav om urimelige eller ulovlige vilkår efter reglerne i det pågældende kapitel. Det betyder, at lejeren, hvis der er tvivl eller uenighed om leje eller vilkår, uden videre kan anmode huslejenævnet om at behandle sagen – medmindre nævnet allerede har truffet afgørelse efter § 37, stk. 1. Paragraffen er en væsentlig søjle i lejerbeskyttelsen i Danmark, da den gør det muligt at få prøvet udlejers krav uden større økonomisk risiko og uden nødvendigvis at skulle forbi domstolene. Ud over almindelige lejevurderinger, åbner § 38 stk. 3 for, at beboerrepræsentanter i større ejendomme på vegne af alle lejere kan få taget stilling til en række forhold såsom aconto bidrag til varme, vand og køling samt visse installationsrettigheder. Afgørelser truffet i medfør af § 38 har i praksis stor betydning for balancen mellem lejer og udlejer og fungerer som buffer mod spekulation og urimelig udnyttelse i det private udlejningsmarked.

Eksempler

• Leje højere end tilladt

  En lejer mener, at hans leje er væsentligt højere end det loven tillader. Han anmoder huslejenævnet om at tage stilling, og nævnet afgør, om lejen er lovlig.

• Urimelige vilkår i kontrakten

  Lejeren opdager, at udlejeren har indført et ekstra gebyr i strid med loven. Lejeren bringer sagen for huslejenævnet via § 38 og får fjernet gebyret.

• Beboerrepræsentanter klager over aconto-varmebidrag

  I en større ejendom reagerer beboerrepræsentanterne på betydelige stigninger i acontobidrag til varme. Huslejenævnet tager stilling på alle lejernes vegne.

• •Lejeren tror, at huslejenævnet automatisk nedsætter en 'for høj' leje uden anmodning.
• •Nogle tror, at nævnet også kan afgøre tvister om alt muligt uden for paragraffens kapitel – det kan det ikke.
• •Mange antager fejlagtigt, at beboerrepræsentanter altid kan handle uden øvrige lejers samtykke.

• § 37

  Afgør krav om lejeforhøjelser og afskærer adgang til § 38, hvis behandlet.

• § 40

  Regulerer tilbagebetaling af for meget betalt leje efter nævnets afgørelse.

• § 52

  Bestemmer at huslejenævnet træffer afgørelse ved uenighed om lejeregulering.