Lejeloven § 26

Udlejeren kan i stedet for regulering efter § 23 beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 24, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af lejen efter kapitel 5. Ved 2-årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 23. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 23, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.

Stk. 2. Beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning, 12 måneder efter at lejen er beregnet og fastsat efter § 23.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Stk. 4. Har udlejeren reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 23 tidligst få virkning, 12 måneder efter at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode.

§ 26 giver udlejeren mulighed for, i stedet for at regulere lejen efter § 23, at vælge en modelleret lejestigning én gang årligt baseret på Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Denne ordning gælder for 2-årige perioder ad gangen og omfatter kun driftsudgifter fraset skatter og afgifter – ikke hele lejen. Reguleringen kan kun anvendes i ejendomme, hvor der ikke er aftalt en anden regulering efter kapitel 5. Efter 2-årsperioden skal udlejeren foretage en almindelig beregning efter § 23 og sammenholde det med den opnåede leje; hvis lejen overstiger det tilladte niveau, skal den straks sættes ned. Ordningen kræver skriftlig information til lejerne og indskærper udlejerens pligt til at overholde både proceduren og tidsterminer, herunder lejernes mulighed for at indbringe beregningen for huslejenævnet. Paragraffen imødekommer et ønske om mere forudsigelig, gennemsigtig og markedskoblet lejeregulering, men forhindrer samtidig, at lejen løber løbsk sammenlignet med omkostningsniveaet. Den indførtes som del af en politisk balance mellem frit marked og beskyttelse mod urimelige stigninger, og bruges i dag især i større ejendomme, hvor forudsigelighed er en fordel for både udlejer og lejer.

Eksempler

• Årlig regulering af driftsudgifter

  En udlejer vælger, at lejen over 2 år reguleres én gang årligt efter nettoprisindeks, dog kun på det, der dækker nødvendige driftsudgifter undtagen skatter.

• Efterregulering til lovlig leje

  Efter den 2-årige periode udregner udlejeren, om den indekserede leje overstiger det, der lovligt kan opkræves efter § 23. Hvis lejen er for høj, skal den sættes ned.

• Bindende regulering for alle berørte lejemål

  Udlejerens beslutning om indeksregulering gælder uanset, om nogle lejere modsætter sig: Der er ingen automatik i at kunne 'vælge fra', hvis man er omfattet.

• •Mange tror, at hele lejen kan reguleres efter nettoprisindeks.
• •Nogle mener fejlagtigt, at indeksregulering kan indføres uden skriftlig varsel.
• •Det misforstås ofte, at udlejer kan undlade at nedsætte lejen, hvis indekseringen har ført til en for høj leje.

• § 23

  § 23 beskriver den traditionelle metode til lejeregulering, som § 26 er et alternativ til. De to skal sammenholdes ved periodens udløb.

• § 24

  Her findes definitionen af nødvendige driftsudgifter, som danner grundlag for hvilket beløb der kan indeksreguleres.

• § 11

  Krav til lejeaftalens indhold, herunder oplysninger om indeksregulering, når § 26 bruges.