Lejeloven-2019 § 58a

I lejemål, hvor der er indgået aftale mellem udlejeren og lejerne efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan der aftales en lejeforhøjelse, der beregnes på grundlag af de samlede udgifter til de gennemførte energibesparende arbejder, der er omfattet af aftalen efter den nævnte lovs kapitel 6 a, jf. dog stk. 4. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige, hvad der er aftalt på grundlag af huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse, som lejerne har modtaget efter § 50 e, stk. 1, nr. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, medmindre aftalen er tiltrådt af samtlige lejere, jf. samme lovs § 50 e, stk. 2.

Stk. 2. I ejendomme, der indeholder såvel lejemål, der helt eller delvis er udlejet til beboelse, som lejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, som vedrører begge typer af lejemål.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til de aftalte arbejder, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.

Stk. 4. Såfremt det er aftalt mellem udlejer og lejere, at der til gennemførelse af de energibesparende arbejder anvendes beløb afsat efter § 22 samt § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, eller efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller støtte efter anden lovgivning, kan den del af udgiften, som herved dækkes, ikke medregnes ved beregning af lejeforhøjelse efter stk. 1.

Stk. 5. Lejeforhøjelsen fordeles indbyrdes på de lejemål, der er omfattet af stk. 1, i forhold til de omfattede lejemåls andel af det samlede bruttoetageareal af de lejemål, der lovligt helt eller delvis kan anvendes til beboelse.

Stk. 6. Hvis en aftale om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger efter reglerne i kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer er ugyldig eller ophæves, finder §§ 58, 59 og 59 a og § 27 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene anvendelse. Er arbejderne iværksat på det tidspunkt, hvor aftalens bortfald konstateres, finder § 59 a og § 65, stk. 2-4, og §§ 23-26 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene dog ikke anvendelse.

Stk. 7. § 59, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 8. Såfremt der ydes indfasningsstøtte efter §§ 50 f-50 h i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal det af varslingen fremgå, at indfasningsstøtten er fradraget ved beregningen af lejeforhøjelsen. Aftrapning af indfasningsstøtten, jf. § 50 h, stk. 2, i samme lov, skal fremgå af varslingen.

Stk. 9. Senere lejeforhøjelser, der udelukkende skyldes regulering af indfasningsstøtten efter § 50 h, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.

§ 58a åbner for, at udlejer og lejere i fællesskab kan indgå aftale om energibesparende byfornyelsesarbejder og derefter aftale en lejeforhøjelse, som skal dække de faktiske samlede udgifter forbundet med disse arbejder. Forhøjelsen kan dog ikke overstige det beløb, som huslejenævnet på forhånd har godkendt, medmindre samtlige lejere aktivt har godkendt en højere forhøjelse. Forudsætningen er, at aftalen følger reglerne i kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Formålet er at sikre, at investeringen i energiforbedringer kan finansieres via lejeforhøjelse, men at lejerne er beskyttet mod vilkårlig eller urimeligt høj lejestigning. Bestemmelsen balancerer altså ønsket om energiforbedringer og grøn omstilling med et klart hensyn til lejernes økonomiske tryghed. Paragraffen bruges fortrinsvis i større, ældre ejendomme, hvor grøn byfornyelse kræver bred lejertilslutning.

Eksempler

• Vinduesudskiftning med energiruder

  Udlejer ønsker at udskifte alle vinduer til energiruder. Efter aftale med lejerne og forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet forhøjes lejen i overensstemmelse med de samlede omkostninger.

• Grøn tagrenovering og isolering

  Lejerne og udlejer aftaler at lægge nyt, isoleret tag for at spare varme. Lejeforhøjelsen bliver fastsat præcis som nævnet har godkendt i forhåndsgodkendelsen.

• Aftale om højere lejeforhøjelse

  Samtlige lejere skriver under på, at de accepterer en lejeforhøjelse, der er lidt højere end huslejenævnets forhåndsgodkendelse. Dette er lovligt, fordi alle lejere er enige.

• •Man tror fejlagtigt, at udlejer alene kan bestemme lejeforhøjelsen.
• •Nogle tror, at forhøjelsen kan overstige de reelle omkostninger.
• •Det antages ofte, at alle arbejder giver adgang til lejeforhøjelse – det gælder kun energibesparende arbejder under den rigtige aftaleform.

• § 58

  Handler om lejeforhøjelse ved forbedringer generelt – § 58a er en specialbestemmelse om energibesparende arbejder.

• § 4b

  Knytter sig til oplysningspligt i lejeaftalen om aftalt grøn byfornyelse.