Lejeloven § 17

Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger ½ års leje.

Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.

Stk. 3. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven.

§ 17 sikrer, at lejers rettigheder efter lejeloven gælder over for enhver – ikke kun udlejeren – også selv om rettighederne ikke er tinglyst. Det betyder, at hvis ejendommen skifter ejer eller der opstår andre konkurrerende krav, er lejerens rettigheder stadig beskyttet op til et vist niveau. Særligt gælder dette også for aftaler om forudbetaling af leje, indskud og depositum, så længe de tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Skulle der komme en ny ejer, mister lejeren dog sin ret over for denne, hvis ikke et krav gøres gældende ved en retssag inden for ét år efter lejemålets ophør. Vil man have mere vidtgående rettigheder – for eksempel længere uopsigelighed eller en særlig afståelsesret – skal disse rettigheder tinglyses for at gælde over for alle. Erfaringen viser, at bestemmelsen er afgørende ved konkurs, tvangsauktion eller salg af ejendommen, hvor mange tror at tinglysning er nødvendigt for alle lejerettigheder. Det er en væsentlig beskyttelse af lejeren i et presset udlejningsmarked.

Eksempler

• Lejer bevare depositum efter ejerskifte

  En lejer har betalt tre måneders depositum. Ejendommen sælges. Lejeren kan stadig kræve depositum tilbage fra den nye ejer – uden tinglysning.

• Forudbetalt leje sikret ved konkurs

  Lejeren har forudbetalt leje tre måneder frem. Udlejeren går konkurs, men lejeren mister ikke retten til beløbet, fordi summen ikke overskrider et halvt års leje.

• Uopsigelighed kræver tinglysning

  En lejer har aftalt 10 års uopsigelighed. For at denne ret kan gøres gældende mod ny ejer, skal den tinglyses, ellers gælder den kun mod den nuværende udlejer.

• •Man tror, alting skal tinglyses for at være gyldigt mod tredjemand.
• •Lejer mister automatisk sine forudbetalte beløb ved udlejers konkurs.
• •Enhver aftale i lejekontrakten gælder mod alle uden tinglysning.

• § 59 Depositum og forudbetalt leje

  Regulerer hvor meget depositum og forudbetalt leje udlejeren må kræve, hvilket har betydning for beskyttelsen efter § 17.

• § 64 Ufravigelighed

  Sikrer lejeren ikke kan frasige sig beskyttelsen mod at blive stillet dårligere end lovens bestemmelser.

• § 18 Ufravigelighed af § 17, stk. 3

  Gør klart, at særrettigheder kun kan beskyttes, hvis de tinglyses – denne undtagelse fra ufravigelighed understreger tinglysningskravet.