Lejeloven § 136

Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. dog stk. 2-4.

Stk. 2. § 126 og § 130, stk. 1, 1. pkt., kan fraviges ved aftale. § 129, stk. 4, kan ligeledes fraviges ved aftale, for så vidt angår perioden for godtgørelse.

Stk. 3. § 128 i ejendomme, som ikke er omfattet af § 6, stk. 1, kan fraviges ved aftale, for så vidt angår lejeforhøjelsens størrelse.

Stk. 4. Kapitlets bestemmelser finder ikke anvendelse ved aftalte forbedringer i henhold til § 137. Varslingsreglerne i § 130 finder ikke anvendelse ved beboerrepræsentanternes tiltrædelse af forbedringer i henhold til § 138.

§ 136 fastslår, at reglerne om forbedringer i kapitel 14 ikke kan fraviges ved aftale, hvis dette vil stille lejeren dårligere. Imidlertid angiver stk. 2-4 nogle væsentlige undtagelser: visse bestemmelser – fx om forbedringsarbejder, forhøjelsesvarsler og energitilslutning – kan efter aftale sættes ud af kraft. Desuden gælder kapitlet slet ikke ved aftalte forbedringer efter § 137, hvor lejer og udlejer frit kan indgå om fx individuelle forbedringsprojekter og tilhørende lejeforhøjelser. Reglen beskytter altså lejeren mod urimeligt indhold i standard-lejeaftaler, men åbner samtidig for fleksibilitet, især hvis lejer og udlejer indgår individuelle aftaler, typisk om skræddersyede moderniseringer eller energiforbedringer. Aktuelt sikrer bestemmelsen, at lejeren aldrig pludselig står dårligere på grund af kreative klausuler, medmindre undtagelserne udtrykkeligt benyttes efter reglerne.

Eksempler

• Lejer ønsker ny køkkeninstallation

  Lejer og udlejer indgår en individuel aftale om nyt køkken til lejligheden. Forhøjelsen af lejen og fravigelse af visse varslingsregler er lovligt, fordi dette er tilladt efter § 137 og undtagelserne i § 136.

• Lejekontrakt stiller krav om ekstraordinær lejeforhøjelse

  Udlejer forsøger i en standardlejekontrakt at skrive, at lejeren altid skal tåle ekstra lejeforhøjelser ved forbedringer. Dette vil være ugyldigt, fordi hovedreglen i § 136 beskytter lejeren, medmindre det specifikt er aftalt efter undtagelserne.

• Energitilslutning til fjernvarme

  Udlejer og lejer aftaler, at perioden for godtgørelse i forbindelse med energitilslutning kan fraviges efter § 136, stk. 2, hvis begge parter er enige.

• •At ingen bestemmelser om forbedringer kan fraviges, uanset hvad.
• •At enhver aftale mellem lejer og udlejer om forbedringer er ugyldig.
• •At punktet kun gælder skriftlige kontrakter indgået før lejeperioden.

• § 137

  Omhandler de særlige aftaler om forbedringsarbejder, hvor undtagelse fra kapitel 14 gælder.

• § 138

  Behandler mulighederne for beboerrepræsentationens tiltrædelse af forbedringer, hvor varslingsregler kan fraviges.

• § 110

  Fastsætter ufravigelighed af regler om forbedringer i kapitel 14, dog med visse undtagelser beskrevet netop i § 136.