Lejeloven § 132

Inden der iværksættes forbedringer, herunder gennemgribende forbedringer efter § 19, stk. 2, og ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med det projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren skal forelægge huslejenævnet, jf. stk. 4.

Stk. 2. Inden ejeren af en ejerbolig eller andelshaveren med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen, kan huslejenævnet tillige træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Denne adgang gælder dog kun for ejere, der ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Stk. 3. Inden udlejeren iværksætter ombygningsarbejder efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, og hvis der er foretaget reservation af investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Huslejenævnet kan forlange dokumentation for, at der er reserveret investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse.

Stk. 4. Samtidig med indbringelse for nævnet efter stk. 1 skal udlejeren fremsende projektmateriale indeholdende arbejdernes art, en angivelse af lejen eller lejeforhøjelsens forventede størrelse og de anslåede udgifter ved arbejdernes gennemførelse til huslejenævnet og de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.

Stk. 5. Huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes, senest 2 måneder efter at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.

Stk. 6. Huslejenævnet kan kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte leje, hvis der er tale om ændrede forhold.

§ 132 giver udlejer mulighed for at få en forhåndsvurdering fra huslejenævnet af, hvilken husleje der lovligt må opkræves efter større forbedringer, herunder gennemgribende forbedringer eller sammenlægning af lejligheder. Formålet er at skabe sikkerhed for, hvilken leje der kan kræves, før dyre byggearbejder sættes i gang. Udlejer skal indsende et projektmateriale med oplysninger om arbejdet, budget og den anslåede leje, som også sendes til berørte lejere. Huslejenævnet skal træffe afgørelse inden to måneder efter relevante bemærkninger er modtaget. Den fastsatte forhåndsleje kan kun ændres ved ændrede faktiske forhold. Paragraffen bruges især ved konvertering af ældre lejligheder, gennemgribende renoveringer og sammenlægning af mindre boliger, og har til hensigt både at fremme investeringer og at beskytte lejere mod overraskende huslejestigninger. Nævnet fungerer dermed som filter for urimelige projekter og bidrager til transparens.

Eksempler

• Forhåndsgodkendelse ved totalrenovering

  En udlejer planlægger at modernisere flere lejligheder fuldstændigt og indbringer projektmateriale for huslejenævnet for at få godkendt, hvilken leje de kan kræve efterfølgende.

• Sammenlægning af lejligheder

  En udlejer ønsker at lægge to små lejligheder sammen til én stor og anmoder huslejenævnet om at fastsætte den fremtidige leje, inden arbejdet påbegyndes.

• Afgørelse for enkeltudlejere

  En andelshaver, der ejer én andelsbolig, vil udleje sin bolig og beder huslejenævnet om forhåndsafgørelse af, hvilken leje de må kræve.

• •Mange tror, at huslejenævnet altid skal forhåndsgodkende lejen – men det er en mulighed, ikke et krav.
• •Nogle tror, lejen ikke kan ændres efter forhåndsgodkendelsen, uanset hvad der sker – men afgørelsen kan ændres, hvis der opstår væsentlige ændringer.
• •Det antages fejlagtigt, at lejerne ingen indflydelse har – men de skal have materialet og kan indsende bemærkninger.

• § 19

  Definerer gennemgribende forbedringer, hvis lejegrundlag kan forhåndsgodkendes efter § 132.

• § 128

  Omhandler lejeforhøjelse efter forbedringer, som også kan forhåndsgodkendes efter § 132.

• § 131

  Regulerer beboerrepræsentanters inddragelse ved større forbedringsarbejder, som ofte hænger sammen med processer under § 132.