Lejeloven § 131

Inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 63 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen. Mødet skal afholdes, inden iværksættelse varsles. Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.

Stk. 2. Skal udlejeren ikke varsle iværksættelse af de arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, men er de øvrige betingelser i stk. 1 opfyldt, skal møde efter stk. 1 afholdes senest 2 uger før forbedringsforhøjelsens varsling.

Stk. 3. Hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, skal udlejeren senest på det i stk. 1 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

Stk. 4. Overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk. 1-3, kan lejeforhøjelse ikke opkræves ud over beløbsgrænsen nævnt i stk. 1.

§ 131 fastslår, at udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation skal inddrage beboerrepræsentanterne, før større forbedringsarbejder igangsættes, hvis disse arbejder vil føre til en samlet forbedringsbetinget lejeforhøjelse på mere end 63 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år over de seneste tre år. Udlejeren skal med rimeligt varsel skriftligt indkalde repræsentanterne til møde. Forud for mødet skal der fremsendes skriftligt materiale om de påtænkte forbedringer, udbudsmateriale og et økonomisk overslag. Selve mødet skal holdes, inden arbejdet varsles over for lejerne, og formålet er at sikre reel dialog og mulighed for indflydelse. Hvis denne procedure ikke følges, må udlejeren ikke opkræve lejeforhøjelse ud over den fastsatte beløbsgrænse. Paragraffen er et udtryk for lejernes beskyttelse mod uforudsete store huslejestigninger og fremmer gennemsigtighed og demokrati i forbindelse med ændringer i ejendommen. Bestemmelsen er reelt et boligretsligt værn mod, at udlejeren ensidigt kan gennemtrumfe gennemgribende forbedringer uden acceptabel inddragelse af lejernes repræsentanter.

Eksempler

• Større facaderenovering varsles

  Udlejeren planlægger en facaderenovering, der samlet medfører en lejeforhøjelse over 63 kr. pr. m². Beboerrepræsentanterne indkaldes til informationsmøde med overslag og materiale.

• Licitation med lejernes deltagelse

  Ved udbydelse i begrænset licitation indkalder udlejeren beboerrepræsentanterne til at foreslå bydende og overvære licitationsforretningen.

• Lejeforhøjelse afvist efter forglemmelse

  Udlejeren undlader at indkalde til møde og sender ikke materiale. Huslejenævnet afgør, at lejeforhøjelsen ikke kan opkræves ud over grænsen.

• •Mange tror, at udlejeren altid kan beslutte store forbedringer uden at informere lejerne.
• •Nogle tror, at mødet blot er en formalitet uden reelle konsekvenser.
• •Det fejlopfattes ofte, at paragraffen gælder for alle typer arbejder, og ikke kun forbedringer med stor huslejestigning.

• § 127

  Pålægger udlejeren at følge § 131 ved forbedringsarbejder for inddragelse af beboerrepræsentanter.

• § 130

  Regler om varsling og indsigelser ved lejeforhøjelser forbundet med forbedringer.

• § 204

  Om regulering af beløbsgrænser efter nettoprisindekset.