Lejeloven-2019 § 4

En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

Stk. 2. Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. 1. pkt. omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren, hvor der i denne lov, i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller i lejeaftalen stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Stk. 3. Meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter.

Stk. 4. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Stk. 5. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2, eller § 47 a.

Stk. 6. Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 7 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, samt i aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 7, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 7. For lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal det udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer ikke opkræve de pågældende udgifter.

Stk. 8. For lokaler som nævnt i stk. 7 skal det endvidere udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i varmeregnskabet. Stk. 7, 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 9. For lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 9 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 9 a, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene nævnte 2 årsperiode udløber.

§ 4 fastslår, at både lejer og udlejer til enhver tid kan kræve en lejeaftale eller andre aftaler om det lejede udfærdiget skriftligt. Det betyder, at en mundtlig lejeaftale som udgangspunkt er gyldig, men hvis én af parterne ønsker det, skal aftalen skrives ned. Dette gælder også eventuelle tillæg eller ændringer til lejeaftalen. Paragraffen beskytter begge parter mod usikkerhed, misforståelser og senere uenighed, fordi man får nedfældet vilkårene på papir. Skriftlighedskravet er fundamentalt i lejeforhold, særligt da det sikrer dokumentation og retssikkerhed – især i en tid, hvor mange forhold ellers aftales mundtligt eller pr. digitale medier. Det er ikke nødvendigvis et krav for gyldighed, at alt er skriftligt, men hvis én part kræver det, skal modparten medvirke. Kravet er historisk tænkt som en beskyttelse af den svage part, typisk lejeren, men gælder i dag ubegrænset begge veje.

Eksempler

• Lejer kræver kontrakten på skrift

  En lejer har mundtligt aftalt at leje en lejlighed, men beder udlejeren om at få en skriftlig lejekontrakt. Udlejer er forpligtet til at udarbejde den.

• Udlejer ønsker aftale om vedligehold nedskrevet

  Parterne bliver enige om en ændret fordeling af vedligehold. Udlejer kræver, at ændringen skrives ned. Lejer kan ikke nægte.

• Fremleje kræves på skrift

  En fremlejeforhold opstår, og udlejeren kræver, at denne aftale også laves skriftligt. Lejeren skal medvirke.

• •At lejeaftalen kun er gyldig, hvis den er skriftlig.
• •At kun udlejer kan kræve aftalen på skrift.
• •At kravet om skriftlighed kan afvises af modparten.

• § 8

  Forbyder at aftale at § 4 kan fraviges til skade for lejer.

• § 5

  Om brug af blanketter og fremhævning af særlige vilkår i skriftlige aftaler.