Lejeloven-2019 § 27

Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 93, stk. 1, litra g-i og m, nævnte tilfælde. Bestemmelserne i § 11, stk. 2, og §§ 12 og 13 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 79 a.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler ham efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er ansvarlig efter § 25.

§ 27 placerer ansvaret for god orden i ejendommen entydigt hos udlejeren. Udlejeren skal ikke bare lade stå til, men har en aktiv pligt til at sikre, at der hersker ro, rimelig adfærd og tryghed for alle beboere. Oplever udlejeren grove tilfælde af dårlig opførsel eller misligholdelse – f.eks. i form af vold, alvorlig støj eller vanrøgt – skal udlejeren tage affære og, hvis det er nødvendigt, ophæve lejeaftalen i de tilfælde, der fremgår af § 93, stk. 1, litra g-i og m. Paragraffen gør det altså klart, at udlejeren ikke kan vende det blinde øje til konflikter eller adfærdsproblemer blandt lejerne. Overtræder udlejeren sin pligt, får lejeren samme rettigheder som ved mangler ved det lejede, f.eks. forholdsmæssigt afslag i husleje eller i værste fald ophævelse, og mulighed for erstatning. I praksis betyder det, at lejere, der lider under naboklager eller kaotiske forhold, kan holde udlejeren op på denne forpligtelse. Reglen tager udgangspunkt i, at tryghed og retfærdighed for beboerne kræver, at udlejeren både kan og skal gribe ind over for grov uorden.

Eksempler

• Støjende fester i opgangen

  En lejer holder gentagne, meget larmende fester. Trods klager fra naboer griber udlejeren ikke ind. De øvrige lejere kan nu klage over, at udlejeren har forsømt sin pligt til at sikre god orden, og eventuelt kræve afslag i husleje.

• Trusler og vold mod naboer

  En lejer truer eller udøver vold mod andre beboere. Udlejeren er forpligtet til at tage affære og ophæve lejemålet, hvis det er omfattet af § 93, ellers kan de ramte lejere holde udlejeren ansvarlig.

• Vanrøgt af lejlighed

  Én lejer vanrøgter sin lejlighed og generer resten af opgangen med rotteproblemer eller lugt. Udlejer skal ind og handle – ellers kan de øvrige lejere kræve kompensation eller anden reaktion.

• •Mange tror, at det kun er lejeren selv, der har ansvar for husorden – faktisk har udlejeren en central rolle.
• •Nogle tror fejlagtigt, at udlejeren selv vælger, om han vil handle. Det er en lovpligtig opgave.
• •Man overser ofte, at beboere kan få kompensation eller nedsat husleje, hvis udlejeren ikke lever op til sin pligt.

• § 93

  Oplister de tilfælde, hvor udlejeren skal ophæve lejemål ved grov misligholdelse.

• § 11

  Indeholder regler om forholdsmæssigt afslag i lejen, hvis udlejeren misligholder sin pligt.

• § 12

  Giver mulighed for at hæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse.

• § 13

  Omhandler erstatningsansvar, hvis udlejerens passivitet medfører tab.