Lejeloven § 106

Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 199 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at denne kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.

Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen efter stk. 1 krav om at få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der efter fradrag af eventuel boligstøtte ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi denne finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse. Tilsvarende gælder, hvis udlejeren ikke overholder forpligtelserne efter stk. 2 og 3.

§ 106 beskytter lejere mod drastiske huslejestigninger som følge af større forbedringsarbejder i lejeregulerede ejendomme. Hvis udlejers forbedringer bevirker, at huslejen – samlet med tidligere forbedringer de sidste tre år – overstiger kr. 199 pr. m² pr. år (2021-niveau, løbende reguleret), udløser det pligt for udlejer til at underrette lejeren mindst tre måneder før arbejdet igangsættes. Lejeren får ret til at kræve at få tilbudt en anden passende bolig, hvis hen ønsker det. Dette er især relevant i ældre, regulerede lejeboliger, hvor huslejebeskyttelsen er stærk. Reglen hænger stærkt sammen med sociale hensyn og formålet om at undgå, at lejere presses ud som følge af voldsomme forbedringsforhøjelser. Loven tvinger udlejeren til at stille alternativer til rådighed, og undlades dette, kan den planlagte lejeforhøjelse ikke gennemføres ud over grænsen. Paragraffen bygger på erfaringer fra perioder med omfattende renovering og byfornyelse, hvor svage boliglejere blev særligt sårbare for uforudsete økonomiske byrder.

Eksempler

• Større energirenovering

  En udlejer ønsker at modernisere varmeanlæg og vinduer i en ældre etageejendom. Da de varslede lejeforhøjelser samlet overstiger beløbsgrænsen, skal udlejeren give hver lejer mulighed for at kræve tilbud om en anden passende bolig.

• Tagudskiftning og badeværelsesrenovering

  Efter store forbedringer på tag og i lejlighederne varsles en huslejestigning på 220 kr. pr. m². En lejer benytter sin ret og kræver at få tilbudt en anden bolig i stedet for den nu væsentligt dyrere lejlighed.

• Mangel på tilbuddets overholdelse

  En udlejer informerer ikke rettidigt om lejerens mulighed for anden bolig under en dyr opgradering. Udlejeren kan ikke lovligt gennemføre lejeforhøjelsen, så den overstiger beløbsgrænsen.

• •At alle lejere har krav på genhusning ved enhver forbedring.
• •At beløbsgrænsen ikke bliver reguleret årligt.
• •At reglen gælder alle udlejningsejendomme, også i uregulerede kommuner.

• § 105

  Bestemmer krav om varsel til lejere ved visse forbedringer og forudsætter § 106 ved større arbejder.

• § 204

  Fastlægger reguleringsmekanisme for beløbsgrænsen i § 106.

• § 7

  Definerer hvornår § 106 finder anvendelse for mindre ejendomme under særlige betingelser.