Lejeloven § 109

Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter § 105, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis forbedringen ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende rums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede rum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.

Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.

Stk. 3. Indbringelse efter §§ 89 eller 90 i lov om boligforhold af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.

§ 109 giver huslejenævnet en markant magtposition i forhold til at beskytte lejere mod meningsløse eller unødvendige forbedringer, som udlejeren ønsker at gennemføre – især hvis disse forbedringer medfører øgede omkostninger for lejerne. Nævnet kan nægte iværksættelsen, hvis forbedringen ikke tager fornuftigt hensyn til ejendommens alder, beliggenhed eller beskaffenhed, eller hvis brugsværdien for lejerne ikke øges på passende vis. Bestemmelsen sikrer, at udlejeren ikke bare kan påtvinge store arbejder (og lejeforhøjelser) under dække af at 'forbedre', hvis det i praksis blot er kosmetisk, fordyrende eller måske endda forringer anvendeligheden af lejlighederne. Paragraffen er et stærkt værktøj for især lejere i ældre eller specielle ejendomme, hvor modernisering ikke altid er til deres fordel. Historisk er bestemmelsen et svar på misbrug af forbedringsregler, hvor visse udlejere har ønsket at optimere profit gennem dyre 'fornyelser', der ikke er reelt nødvendige eller gavnlige for beboerne.

Eksempler

• Afvisning af luksuskøkken i ældre ejendom

  Udlejeren vil opsætte et dyrt luksuskøkken i en gammel ejendom, men huslejenævnet nægter, fordi ejendommens type ikke matcher den foreslåede forbedring.

• Unødvendig elevatorinstallation afvist

  Udlejeren vil installere elevator i en lav bygning kun med to etager, men nævnet vurderer, at forbedringen ikke medfører passende brugsværdi og stopper projektet.

• Ikke-rimelige ændringer i små værelser stoppes

  Udlejeren vil sammenlægge to små værelser til ét, men nævnet mener, at det forringer rummenes anvendelse for nuværende lejere.

• •Udlejer kan altid forhøje lejen efter en forbedring.
• •Nævnet tager kun stilling til sagens formalia, ikke indhold.
• •Lejerne har ingen reel indflydelse på igangsættelse af forbedringer.

• § 105

  Regulerer proceduren for varsling og indsigelse ved større forbedringer, som § 109 drejer sig om.

• § 106

  Omhandler tilbud om anden bolig ved større forbedringsarbejder og danner baggrund for nogle tvistsager under § 109.

• § 108

  Slår fast at huslejenævnet træffer afgørelser ved tvister om forbedringer.