Lejeloven § 49

For ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i den tidligere gældende lov om indeksregulerede realkreditlån, kan lejen fastsættes, således at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastet af ejendommens værdi.

Stk. 2. Som afkast kan beregnes den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.

Stk. 3. Driftsudgifterne efter stk. 1 og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 46-48.

Stk. 4. Lejen fordeles på beboelseslejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af beboelseslejlighedernes indbyrdes værdi ses der bort fra forbedringer, som lejeren har betalt.

Stk. 5. Lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 6. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, og oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 7. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren, senest 6 uger efter at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 49 fastlægger særregler for fastsættelse og regulering af leje i ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter tidligere gældende regler om indeksregulerede realkreditlån. Lejen kan her fastsættes sådan, at den dækker de nødvendige driftsudgifter på opførelsestidspunktet plus et afkast af ejendommens værdi. Afkastet beregnes særligt: Udlejeren kan medregne både den rente, som løbende betales på det relevante indekslån, og 4 procent af den indekserede hovedstol samt evt. yderligere forrentning af den del af anskaffelsessummen, som ikke er dækket af lånet eller lejerindskud. Driftsudgifter og visse forrentningsbeløb må løbende reguleres svarende til justeringen af lånets hovedstol, men ikke for udgifter omfattet af §§ 46-48 (f.eks. skatter og afgifter). Lejekrav skal være skriftlige og specificeret, og der er en fast procedure for indsigelser og sager i huslejenævnet. Paragraffen afspejler en historisk ordning, hvor man motiverede opførelse af ejendomme via indekslån, og undtager på flere punkter sådanne ejendomme fra de almindelige regler om lejeregulering. I dag har bestemmelsen betydning for den relativt snævre gruppe af ejendomme, der blev opført under dette finansieringssystem.

Eksempler

• Årlig lejeregulering i et indeksfinansieret byggeri

  Udlejeren af en ejendom opført med indekslån fra 1980 regulerer både driftsudgifter og forrentningen, fordi hovedstolen på indekslånet stiger, og varsler dette overfor lejerne med 3 måneders varsel.

• Uenighed om lejeforhøjelse bringes for huslejenævnet

  En lejer modtager et skriftligt krav fra udlejeren om forhøjelse af lejen efter indeksering – lejeren gør rettidigt indsigelse, og sagen afgøres i huslejenævnet.

• Fordeling af lejen mellem lejligheder

  I en ejendom finansieret med indekslån fordeles den samlede leje efter lejlighedernes værdi, ikke alene efter areal, og lejerbetalte forbedringer tælles ikke med.

• •Man tror ofte, at der ikke er nogen øvre grænse for lejen i disse ejendomme. Faktisk bestemmes reguleringen af lånets indeksudvikling.
• •Nogle tror, at § 49 gælder for alle nye ejendomme, men den omfatter kun ejendomme med indeksfinansiering efter tidligere bestemmelser.
• •Det fejlopfattes ofte, at lejerne ikke kan gøre indsigelse mod lejeforhøjelser – men indsigelsesadgangen og adgang til nævnet gælder fortsat.

• § 50

  Regulerer tilsvarende fastsættelse for ejendomme opført efter 1989 af udlejere omfattet af realrenteafgift – med henvisning til § 49's model.

• § 51

  Undtager ejendomme omfattet af § 49 og § 50 fra de almindelige regler om lejeregulering efter §§ 42-45.

• §§ 46-48

  Afgrænser hvilke driftsudgifter, der må eller ikke må reguleres via indeksreguleringen efter § 49.