Lejeloven-2019 § 103
Billedgenerering afventer: A Danish administrative hearing about noisy dog removal, with city officials and a pet owner present, in a modern meeting room, danish context
§ 103 i lejeloven handler om den såkaldte tilbudspligt, som pålægger ejeren af visse udlejningsejendomme at tilbyde ejendommen til beboerne via en andelsboligforening, før der kan sælges til andre.
Kilde: www.retsinformation.dk
LOV nr 927 af 11.9.2019
Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.
Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.
Stk. 3. Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 102, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2.
Stk. 4. Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov og lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.
Stk. 5. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.
Stk. 6. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen overgå til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.
§ 103 i lejeloven handler om den såkaldte tilbudspligt, som pålægger ejeren af visse udlejningsejendomme at tilbyde ejendommen til beboerne via en andelsboligforening, før der kan sælges til andre. Lejerne skal modtage et konkret tilbud på de samme vilkår (pris, betaling og øvrige betingelser), som en anden køber ellers ville få. Vilkårene må ikke opstille urimelige barrierer – de skal kunne opfyldes af en andelsboligforening. Lejerne får som minimum en frist på 10 uger til at beslutte sig, og juli måned tæller ikke med i beregningen. Formålet med bestemmelsen er at give beboerne reel mulighed for at tage deres hjem i egen hånd, hvis udlejeren vil afhænde. Kravet til dokumentation og information er betydelig; ejeren skal stille relevante oplysninger om ejendommen til rådighed, og accepten kan afvises, hvis andelsboligforeningen ikke kan dokumentere betalingsevne. Ordningen er et markant beboerdemokratisk værktøj, som stadig har stor betydning i nutidens ejendomsmarked, hvor investeringer og overtagelser ofte kan presse lejere ud af deres hjem, hvis de ikke har denne mulighed.
Eksempler
Salg af boligudlejningsejendom
En ejer vil sælge en udlejningsejendom med 10 lejligheder. Inden det gøres, fremsættes tilbud til lejerne om køb via andelsforening på samme vilkår som til ekstern køber.
Lejerne danner andelsboligforening
Lejerne vælger at stifte en andelsboligforening, indhenter finansiering og accepterer købstilbuddet inden for fristen, så de overtager ejendommen.
Manglende accept fører til salg til tredjemand
Lejerne kan eller vil ikke acceptere tilbuddet, og ejendommen sælges til ekstern investor, da skøde anmeldes til tinglysning inden for et år efter tilbuddet.
- •Mange tror fejlagtigt, at alle beboelsesejendomme er omfattet, selv små ejendomme er ofte undtaget.
- •Nogle mener, at vilkårene kan fastsættes frit af ejeren – der er krav om rimelighed og mulighed for opfyldelse.
- •Det antages ofte, at lejerne har forkøbsret ved alle handler, men tilbudspligt gælder kun i bestemte situationer efter loven.
Skal udlejer altid tilbyde ejendommen til lejerne, før den kan sælges?
Ja, hvis ejendommen er omfattet af reglerne om tilbudspligt (f.eks. mindst 6 beboelseslejligheder eller mindst 13 i blandede ejendomme), skal der altid fremsættes konkret tilbud om overtagelse til lejerne inden salg til andre.
Kan udlejer stille vilkår, som andelsboligforeningen ikke kan opfylde?
Nej. Vilkårene skal kunne opfyldes af en andelsboligforening, og må derfor ikke være urimelige eller umulige at honorere for beboerne.
Hvad sker der, hvis andelsboligforeningen ikke kan skaffe finansiering?
Ejeren kan afvise accept, hvis foreningen ikke dokumenterer betalingsevne for den kontante udbetaling, og kan derefter sælge til tredje part på samme vilkår.
Kan tilbuddet gælde kortere end 10 uger?
Nej, minimumsfristen er 10 uger, og juli måned tæller ikke med, hvis fristen spænder over sommeren.
Er der undtagelser til tilbudspligten?
Ja, bl.a. hvis ejendommen deles ved arv mellem fysiske personer, eller hvis den overdrages til nær familie, eller hvis ejendommen er opdelt i ejerlejligheder.
Velkommen! Spørg mig frit om tilbudspligten (§ 103).
Velkommen! Spørg mig frit om tilbudspligten (§ 103).