Lejeloven-2019 § 102

Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Den gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

1) når erhververen er staten, en kommune eller et godkendt saneringsselskab, eller

2) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn,

3) når erhververen er en hidtidig medejer,

4) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,

§ 102 fastslår, at tilbudspligten til lejerne udløses i forbindelse med ejendomsoverdragelse, uanset om det sker gennem et traditionelt salg, gaveoverdragelse, ved fusion eller mageskifte. Afgørende er også, at bestemte selskabsretlige transaktioner – især hvor majoriteten (dvs. bestemmende indflydelse) over aktier eller anparter i selskabet, der ejer ejendommen, overgår til ny ejer – sidestilles med almindeligt ejerskifte og dermed udløser tilbudspligten. Reglen skal forhindre, at ejendomme med udlejede boliger kan omgås tilbudspligten via selskabskonstruktioner, så lejerne fristes for muligheden for at erhverve ejendommen som andelsboligforening. Dog er der udtrykkeligt oplistet undtagelser i stk. 2, blandt andet ved overdragelse til stat, kommune, visse familiemedlemmer, hidtidige medejere eller ved arv til fysiske personer. I praksis betyder reglerne, at lejere altid skal have et reelt tilbud forud for ejerskifte, og at kreative selskabsopdelinger ikke fritager ejer fra denne pligt. Nutidigt er bestemmelsen relevant i et marked præget af opkøb, professionalisering og selskabsstrukturering, hvor skiftende ejerstrukturer ikke må kunne svække lejernes stilling.

Eksempler

• Salg af boligudlejningsejendom

  Når en ejer beslutter at sælge sin ejendom med lejeboliger til en professionel investor, skal tilbuddet først gives til lejerne som andelsforening inden salget kan gennemføres.

• Overdragelse via aktier i selskabsstruktur

  Hvis et ejendomsselskab sælges ved, at nye aktionærer køber over halvdelen af aktierne, skal lejerne have tilbudt at købe ejendommen, fordi kontrollen skifter.

• Gaveoverdragelse til nær familie

  En ejendom gives som gave fra forældre til børn. Tilbudspligten bortfalder, da reglerne rummer undtagelse for nær familie.

• •At tilbudspligten kun gælder ved traditionelt salg og ikke ved selskabssalg.
• •At man kan undgå pligten ved at overdrage i gave eller ved fusion.
• •At alle overdragelser til familie automatisk er undtaget, selvom kun visse familiemedlemmer er omfattet.

• § 100

  Indfører selve tilbudspligten og afgrænser hvilke ejendomme og situationer, der er omfattet.

• § 103

  Fastlægger proceduren for at opfylde tilbudspligten, herunder krav til tilbud og acceptfrist.