Lejeloven § 177
Billedgenerering afventer: A Danish administrative hearing about noisy dog removal, with city officials and a pet owner present, in a modern meeting room, danish context
§ 177 beskytter lejere, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis virksomheds eksistens og værdi er nært forbundet med det konkrete lejemål, for eksempel butikker, restaurationer eller andre virksomheder, hvor beliggenhed og kontinuitet har stor betydning.
Kilde: www.retsinformation.dk
LOV nr 341 af 23.3.2022
En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 171, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, lejerens behandling af de lejede lokaler og lejerens forbedringer af disse.
§ 177 beskytter lejere, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis virksomheds eksistens og værdi er nært forbundet med det konkrete lejemål, for eksempel butikker, restaurationer eller andre virksomheder, hvor beliggenhed og kontinuitet har stor betydning. Bestemmelsen betyder, at sådanne lejere ikke uden videre kan opsiges efter de generelle opsigelsesregler i § 171; opsigelsen skal vurderes konkret som rimelig ud fra både lejerens og udlejerens forhold. Et centralt fokus i vurderingen vil være, hvor længe virksomheden har eksisteret i lokalet, kundekredsens betydning, virksomhedens indtjening, og om der er væsentlige indvendinger mod lejeren. Formålet er at skabe tryghed for etablerede virksomheder og forhindre vilkårlige opsigelser, som potentielt kan ødelægge en forretning, der er opbygget gennem mange år.
Eksempler
Opsigelse af butik på strøget
En isenkræmmer har drevet forretning på samme adresse i 30 år. Udlejeren ønsker nu at opsige lejemålet for at anvende lokalet til egen virksomhed. Retten skal vurdere, om opsigelsen er rimelig under hensyn til virksomhedens lange historie på stedet og betydningen for indehaverens levebrød.
Café med fast kundekreds
En café nær et universitet bliver opsagt, fordi udlejeren vil have en anden lejer ind. Lejerens indsigelse får medhold, da caféens stedlige forbliven anses som helt afgørende for forretningens værdi.
Frisørsalon med forbedringer
En frisør, der har investeret betydeligt i lokaleindretning, opsiges uden tungtvejende grunde. Retten finder, at opsigelsen ikke er rimelig, da lejerens forretning og investering er tæt knyttet til lokalet.
- •At alle erhvervslejere er beskyttet mod opsigelse – det kræver væsentlig tilknytning.
- •At bestemmelsen giver lejer en absolut ret til at blive – det er en konkret rimelighedsvurdering.
- •At den også gælder ved ophævelse af lejemål – den gælder kun ved opsigelse.
Kan enhver erhvervslejer kræve beskyttelse efter § 177?
Nej, beskyttelsen gælder kun, hvis virksomhedens eksistens og værdi konkret er knyttet til det bestemte lejemål – typisk steder med fast kundekreds eller særlig beliggenhed.
Hvilke hensyn indgår i vurderingen af om en opsigelse er rimelig?
Der bliver taget hensyn til blandt andet længden af lejemålet, værdien af kundekredsen, forretningens indtjening, lejerens adfærd og eventuelle forbedringer foretaget af lejeren.
Kan udlejeren opsige lejemålet, hvis han selv vil overtage driften?
Ja, men kun hvis opsigelsen kan anses for rimelig efter en konkret vurdering. Udlejerens behov skal vejes op imod lejerens interesser.
Gælder § 177 kun ved opsigelse, ikke ved ophævelse?
Ja, bestemmelsen omfatter alene opsigelse, ikke ophævelse pga. misligholdelse.
Skal lejerens interesser altid veje tungest?
Nej, der skal laves en samlet vurdering af begge parters forhold. Hverken udlejerens eller lejerens interesser har automatisk forrang.
Velkommen! Få styr på erhvervslejeres opsigelsesbeskyttelse.
Velkommen! Få styr på erhvervslejeres opsigelsesbeskyttelse.