Lejeloven § 42

Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:

1) Lejeforhøjelser efter § 129, stk. 1 og 2, og § 137 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, forbedringer efter § 129, stk. 1, og §§ 137 og 146 og forbedringer efter det tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

2) Lejeforhøjelser efter § 63 b i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010.

3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

4) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

1) Lejemål, der er forbedret efter § 129, stk. 1, og § 137.

2) Lejemål omfattet af §§ 49-51 og kapitel 5.

3) Lejemål omfattet af den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Stk. 3. Ved sammenligningen af lejemål, jf. stk. 2, tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.

Stk. 4. Ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses der bort fra:

Stk. 5. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse, eller 2 år efter at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft, som følge af at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

§ 42 gør det muligt for udlejeren at kræve lejen sat op, hvis lejen for et lejemål er væsentlig lavere end det, som anses for rimeligt og markedsmæssigt. Det centrale er en objektiv vurdering, hvor der sammenlignes med tilsvarende lejemål i området, baseret på faktorer som beliggenhed, størrelse, kvalitet og vedligeholdelse. Særlige lejeforhøjelser og forbedringer, der følger af bestemte lovregler, ses der bort fra. Dermed skal vurderingen foregå på et neutralt sammenligningsgrundlag, så hverken udlejer eller lejer får urimelige fordele eller ulemper. Bestemmelsen afspejler ønsket om at beskytte både udlejerens rimelige afkast og lejerens interesse i en fair leje. I praksis bruges bestemmelsen ikke voldsomt ofte, men den har betydning i situationer, hvor udlejen over tid er blevet mærkbart lavere end det, der gælder på markedet – eksempelvis ved ældre lejemål med meget lav leje. Der gælder flere processuelle krav, og både lejer og udlejer kan forelægge spørgsmålet for huslejenævnet, hvis de er uenige om, hvorvidt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Eksempler

• Stigning efter langvarig leje

  En udlejer opdager, at en ældre lejer stadig betaler leje langt under områdets niveau. Udlejeren kan efter § 42 kræve lejen forhøjet til markedsniveau.

• Forringet sammenligningsgrundlag

  Udlejeren forsøger at inddrage forbedringer betalt af lejeren i vurderingen, men dette skal ifølge § 42 ses bort fra.

• Uenighed om forhøjelse

  Lejer afviser udlejerens krav om lejestigning. Sagen indbringes for huslejenævnet, hvor sammenligningslejemål analyseres neutralt.

• •Udlejer kan ikke bare hæve lejen, fordi markedet stiger – det skal være væsentligt lavere end værdien.
• •Forbedringer betalt af lejeren kan ikke indgå i udregningen for markedsleje.
• •Det er ikke frit for udlejeren at vælge sammenligningslejemål; sammenligningen skal være objektiv.

• § 45

  Spejlerretten for lejeren: Hvis lejen er væsentligt for høj, kan den kræves nedsat.

• § 44

  Regulerer proceduren og frister for varsling og indsigelse ved lejeforhøjelser.

• § 43

  Særlige regler for leje af ustøttede private plejeboliger, hvor sammenligning finder tilsvarende anvendelse.