Lejeloven-2019 § 34

Udlejer kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 5. pkt., i den sidste del af lejeperioden. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.

Stk. 2. Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 7, stk. 1, 2. pkt.

Stk. 3. Gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto.

Stk. 4. Regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 3 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Har lejeren valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.

Stk. 5. Udlejer kan ikke i lejeforhold om ustøttede private plejeboliger kræve lejen forudbetalt.

Stk. 6. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den udlejer, som i ejendomme med lejefastsættelse efter kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene forlanger forudbetalt leje og depositum i strid med stk. 1, 1. og 4. pkt.

§ 34 fastlægger det maksimale depositum og forudbetalt leje, som udlejer kan kræve, når man indgår aftale om beboelseslejlighed eller værelse. Udlejer må højst kræve depositum svarende til 3 måneders leje samt op til 3 måneders forudbetalt leje ud over selve løbende månedsleje. Depositummet skal stå som sikkerhed for lejers forpligtelser ved fraflytning – eksempelvis for eventuel manglende vedligeholdelse eller istandsættelse. Forudbetalt leje er betaling, som dækker lejeperioden umiddelbart før fraflytning. I fremlejeforhold gives der mulighed for at benytte bankgaranti eller særlig deponeringskonto i stedet for kontant depositum. Beløbene kan reguleres, hvis der kommer lejeforhøjelse, men reguleringen skal ske over samme antal måneder som det oprindelige beløb dækkede. Det er ulovligt for udlejer at kræve højere beløb end loven tillader, og overtrædelser kan medføre bøde eller i alvorlige tilfælde fængsel. Huslejenævnet kan på særlige betingelser give tilladelse til at fravige reglerne, og tvister om depositum og forudbetalt leje afgøres typisk her. Bestemmelsen beskytter lejere imod urimelige krav og sikrer, at der er klare rammer for, hvad en udlejer må opkræve ved indflytning.

Eksempler

• Indflytning i lejlighed – betaling af depositum og forudbetalt leje

  Lejeren flytter ind i en bolig og bliver bedt om at betale 3 måneders depositum samt 2 måneders forudbetalt leje. Udlejeren må ikke kræve mere end det.

• Fremlejeforhold med bankgaranti

  En lejer fremlejer et værelse men stiller en bankgaranti i stedet for at betale depositum kontant. Udlejeren må ikke nægte denne løsning.

• Lejeforhøjelse og regulering af depositum

  Efter en gyldig lejeforhøjelse kræver udlejer merbetaling, så depositum og forudbetalt leje stadig svarer til 3 måneders leje efter den nye husleje.

• •Udlejer må ikke kræve mere end 3 måneders depositum – heller ikke ved specialaftaler.
• •Forudbetalt leje er ikke en ekstra sikkerhed, men betaling for de sidste måneder, man bor der.
• •Bankgaranti eller deponeringskonto kan ikke afvises som alternativ til kontant depositum i fremlejeforhold.

• § 33

  Omhandler betalingstidspunkter og forudbetaling af leje.

• § 93

  Definerer depositum og tillader ophævelse af lejemål ved manglende betaling.

• § 106

  Tvister om depositum og forudbetalt leje behandles af huslejenævnet efter denne paragraf.