Lejeloven § 154
Billedgenerering afventer: A Danish administrative hearing about noisy dog removal, with city officials and a pet owner present, in a modern meeting room, danish context
§ 154 giver huslejenævnet mulighed for at gribe ind over for lejere, der groft overtræder de normer for god skik og orden, som fremgår af § 153.
Kilde: www.retsinformation.dk
LOV nr 341 af 23.3.2022
Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, kan lejeren af huslejenævnet pålægges en af følgende retsfølger:
1) Lejeforholdet kan gøres betinget, således at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.
2) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 153, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.
Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.
§ 154 giver huslejenævnet mulighed for at gribe ind over for lejere, der groft overtræder de normer for god skik og orden, som fremgår af § 153. Det er et markant retssikkerhedsredskab for udlejer, men også en mulighed for at sikre ro og tryghed for øvrige beboere i ejendommen. Nævnet kan udstede en såkaldt betinget advarsel – altså at lejeforholdet kun kan fortsætte, hvis lejeren ikke begår flere overtrædelser, eller blot give en skriftlig advarsel, hvor det præciseres, at gentagelsestilfælde kan føre til opsigelse eller ophævelse. Før sanktion kan pålægges, kræves det dog, at udlejer har påtalt forholdet over for lejeren. Bestemmelsen blev oprindeligt indført for at kunne reagere hurtigere og mere målrettet over for chikanøse eller voldelige lejere, uden at skulle løfte den tunge bevisbyrde, som et egentligt ophævelsessøsmål kræver. I praksis har dette givet både udlejere og naboer mere konkrete handlingsmuligheder over for eksempel systematisk chikane, støj eller farlige husdyr, uden straks at skride til udsættelse af lejeren.
Eksempler
Chikanøs adfærd
En lejer udsætter naboen for gentagne trusler. Huslejenævnet pålægger lejeren en betinget advarsel: Hvis det gentager sig inden for et år, kan lejeren opsiges.
Støjende hund
En lejer lader sin hund gø dag og nat. Efter klager giver huslejenævnet lejeren en advarsel og gør klart, at fortsat forstyrrelse kan føre til ophævelse af lejemålet.
Ødelæggelse af fællesareal
Lejeren smadrer inventar i opgangen. Nævnet reagerer med en betinget sanktion: Yderligere grov adfærd kan medføre, at lejemålet ophæves uden yderligere varsel.
- •Man kan straks blive smidt ud ved første klage.
- •Bestemmelsen gælder ikke for støj eller husdyr – det gør den faktisk.
- •Huslejenævnet er ikke bundet af beviser eller dokumentation – tværtimod kræves sagsoplysning.
Kan huslejenævnet straks ophæve lejemålet efter én forseelse?
Nej, der skal forudgående være en påmindelse fra udlejer, og nævnet vælger typisk advarsel eller en betinget fortsættelse som første skridt.
Gælder reglerne også for familiemedlemmer eller gæster?
Ja, lejeren er ansvarlig for adfærd begået af både husstand og personer, de har givet adgang til det lejede.
Hvilke rettigheder har lejeren i processen?
Lejeren skal orienteres, har mulighed for at udtale sig for nævnet, og der kræves advarsel/påmindelse, før konsekvenser kan iværksættes.
Kan man altid gå til huslejenævnet ved uenighed om dårlig opførsel?
Kun når adfærden falder under de typer af gener, der nævnes i § 153, og udlejer har forsøgt påmindelse.
Velkommen! Spørg om regler for dårlig opførsel i lejemål.
Velkommen! Spørg om regler for dårlig opførsel i lejemål.