Lejeloven § 184

Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

§ 184 fastlægger lejerens forpligtelser, hvis en udlejer hæver lejeaftalen – altså bringer lejemålet til umiddelbar ophør på grund af væsentlig misligholdelse, typisk efter reglerne i § 182-183. Når udlejeren hæver, skal lejeren øjeblikkeligt flytte ud og fortsætte med at betale leje og eventuelle andre pligtige ydelser frem til det tidspunkt, hvor lejeren kunne være fraflyttet ved almindeligt opsigelsesvarsel. Ud over leje skal lejeren dække ethvert økonomisk tab, som udlejeren lider på grund af ophævelsen, herunder eventuelle ekstraudgifter til at få lejeren sat ud (fx fogedudgifter). Paragraffen skal sikre, at udlejeren ikke stilles dårligere, end hvis lejeren havde fulgt det normale opsigelsesvarsel. I den danske lejeret er dette et vigtigt element, fordi det balancerer udlejers behov for at kunne sætte misligholdende lejere ud hurtigt, samtidig med at der gives en rimelig vished om økonomisk dækning.

Eksempler

• Manglende huslejebetaling

  En lejer betaler ikke husleje trods påkrav. Udlejer ophæver lejemålet, lejeren skal straks flytte og betale leje indtil opsigelsesfristens udløb, plus erstatte tab.

• Ødelæggelse af lejligheden

  Lejer misligholder lejemålet ved at ødelægge inventar. Udlejer kan hæve aftalen. Lejer skal dække hele tabet, herunder omkostninger ved udsættelse.

• Udsmidning gennem fogedretten

  Efter ophævelse vil lejeren ikke frivilligt flytte. Udlejer får fogedens hjælp. Lejer må betale både leje frem til fraflytning og fogedsagens omkostninger.

• •Lejeren tror, at erstatningskrav stopper ved fraflytning – men krav kan fortsat gælde indtil almindeligt opsigelsesvarsels udløb.
• •Nogle tror, at udlejer frit kan kassere ejendele efter ophævelse, men almindelige regler om behandling af efterladte effekter gælder stadig.
• •Lejeren tror, at kun lejen skal betales, men også andre udgifter (fx til udsættelse) kan kræves dækket.

• § 182

  Oplistning af de typiske ophævelsesgrunde for udlejeren.

• § 183

  Begrænsninger for udlejers adgang til ophævelse – væsentlighedskrav.

• § 187

  Regler for fraflytning og aflevering af det lejede.