Lejeloven § 54

Lejen kan fastsættes frit efter parternes aftale i følgende lejeforhold:

1) Lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

2) Lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

3) Lejeforhold om nyindrettede beboelseslejligheder eller nyindrettede enkeltværelser i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

Stk. 2. For lejeforhold omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3, er det en betingelse for, at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser.

Stk. 3. Lejeforhøjelse for lejeforhold, hvor lejen fastsættes frit efter parternes aftale, jf. stk. 1, kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

§ 54 fastslår, at lejen kan fastsættes frit efter aftale mellem udlejer og lejer i bestemte situationer. Den frie lejefastsættelse gælder for tre typer lejeforhold: 1) Beboelseslejligheder i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991, 2) Lejligheder som før 1. januar 1992 lovligt udelukkende har været brugt eller indrettet til erhverv, og 3) Nyindrettede beboelseslejligheder eller værelser i tagetager, der ikke tidligere var registreret som beboelse, samt nypåbyggede etager efter 1. juli 2004. Paragraffen markerer et væsentligt brud med de ellers udbredte huslejebeskyttelser og -reguleringer, idet disse lejemål er undtaget fra almindelig regulering. Den frie lejefastsættelse har stor betydning for både investorer, udlejere og lejere, idet markedspriser kan slå fuldt igennem, hvilket i praksis ofte betyder højere huslejer. Det er dog et krav, at det tydeligt angives i lejeaftalen, hvis lejemålet omfattes af undtagelsen, ellers bortfalder muligheden for fri leje.

Eksempler

• Nybygget lejlighed fra 2010

  En udlejer opfører et lejlighedskompleks i 2010. Lejen aftales frit mellem udlejer og lejer uden begrænsning fra lejelovens almindelige regler.

• Omdannet erhvervslejemål

  En tidligere kontorbygning er ombygget til boliger før 1992 og benyttet lovligt til erhverv. Udlejer og lejer kan nu frit aftale huslejeniveauet.

• Indretning af beboelse i tagetage

  En udlejer omdanner en uudnyttet tagetage til lejligheder efter 2002. Lejen kan nu aftales frit, hvis det angives i kontrakten.

• •At alle nye lejligheder har fri lejefastsættelse – det gælder kun for dem taget i brug efter 31.12.1991 mv.
• •At lejen altid kan fastsættes frit, selv hvis det ikke er skrevet ind i kontrakten.
• •At huslejenævnet altid kan gribe ind i disse sager – det er kun muligt ved ekstreme urimeligheder.

• § 32

  Behandler sammenlignelig leje i visse mindre ejendomme, men med forbud mod væsentlige overskridelser – § 54 udgør undtagelsen.

• § 55

  Regulerer klagemuligheder om rimeligheden af aftaler indgået efter § 54.