Lejeloven § 199

Tilbudspligten opfyldes, ved at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion, spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.

Stk. 3. Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 198, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette gælder dog ikke ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.

Stk. 4. Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Stk. 5. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

Stk. 6. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen videreoverdrages til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.

§ 199 fastslår, hvordan ejerens pligt til at give beboerne tilbud om køb af ejendommen – den såkaldte tilbudspligt – konkret skal opfyldes. Når ejeren vil sælge, skal der fremsættes et tilbud til alle lejere af beboelseslejligheder om, at en andelsboligforening etableret af beboerne kan overtage ejendommen til samme pris og på samme vilkår, som en ekstern køber kunne få. Vilkårene må ikke være tilpasset, så de kun kan opfyldes af professionelle investorer, men netop være realistiske for en andelsboligforening. Acceptfristen på minimum 10 uger – med juli måned fraregnet – sikrer tid til oplysning og organisering blandt beboerne. Dette element i dansk lejelovgivning har stor betydning som forsvar mod 'hus-spekulation', tvangsudflytninger og ophobning af ejerskab hos større investorer. I praksis ser vi denne paragraf aktiveret i forbindelse med større ejendomshandler i byerne, hvor beboere stifter andelsforeninger for at prøve at overtage deres hjem.

Eksempler

• Planlagt salg til ejendomsinvestor

  Ejeren ønsker at sælge ejendommen til et ejendomsselskab. Inden handlen kan gennemføres, skal ejeren give lejere i beboelseslejligheder et tilbud om overtagelse på identiske vilkår.

• Beboere danner andelsboligforening

  En gruppe lejere modtager tilbuddet, organiserer sig og får banken til at godkende finansiering. De accepterer tilbuddet inden for 10-ugersfristen og overtager ejendommen som andelsboligforening.

• Handel bortfalder efter afslag

  Lejerne vælger ikke at benytte tilbuddet. Ejeren kan nu sælge ejendommen til tredjemand, forudsat salget sker på de oprindeligt tilbudte vilkår og inden for ét år.

• •Mange tror, at tilbudspligten gælder ved ethvert salg, men nogle overdragelser er undtaget.
• •Nogle tror fejlagtigt, at fristen altid kun er 10 uger – men juli måned tæller ikke med.
• •Det er ikke korrekt, at ejeren frit kan sætte salgsprisen for lejernes tilbud; vilkårene skal matche andres mulige tilbud og være opnåelige for en andelsforening.

• § 196

  Her defineres selve tilbudspligten og hvornår den gælder, altså i hvilke ejendomme og ved hvilke typer ejerskifte.

• § 198

  Denne paragraf uddyber, i hvilke transaktioner tilbudspligten aktiveres samt undtagelserne.

• § 197

  Bestemmer om fortrinsrettigheder og prioriteringer, hvis der er flere mulige rettighedshavere.