Lejeloven § 198

Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.

1) Når erhververen er staten eller en kommune.

2) Når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende eller disses børn.

3) Når erhververen er en hidtidig medejer.

4) Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.

5) Når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse i følgende tilfælde:

§ 198 fastslår, at udlejeren skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, når ejendommen eller en væsentlig del heraf overdrages—uanset om det sker ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Bestemmelsen omfatter også situationer, hvor der sker overdragelse af aktier eller anparter, der bevirker, at en ny ejer får flertallet af stemmerne i et selskab, som ejer ejendommen. Med andre ord: Kontrolskifte gennem selskabshandler kan også udløse tilbudspligten. Der er dog betydelige undtagelser, f.eks. hvis erhververen er stat, kommune, familie, ægtefælle, en hidtidig medejer, eller hvis ejendommen for nylig har været andelsbolig. Bestemmelsen blev skærpet for at forhindre omgåelse via selskabskonstruktioner. I praksis er det afgørende for ejere og potentielle købere at kende til tilbudspligten, da overtrædelse kan invalidere senere salg. For lejerne åbner paragraffen en reel mulighed for, under visse betingelser, at overtage deres ejendom som andelsboligforening.

Eksempler

• Salg af udlejningsejendom

  En privat ejer vil sælge sin udlejningsejendom til et investeringsselskab. Ejeren skal først tilbyde lejerne at overtage ejendommen som andelsboligforening.

• Overdragelse via selskabsaktier

  Et aktieselskab ejer en ejendom. Hvis flertallet af aktierne skifter hænder, udløses tilbudspligten – og lejerne skal have et tilbud.

• Undtagelse: Særligt nært familiemedlem

  En ejendom overdrages fra far til søn. Her gælder tilbudspligten ikke, fordi der er tale om nær familie.

• •At tilbudspligten kun gælder ved direkte salg og ikke ved selskabsoverdragelser.
• •At alle former for overdragelse altid udløser tilbudspligt, selv mellem nære familiemedlemmer.
• •At lejerne kan få ejendommen billigere end den pris, som tredjemand tilbyder.

• § 196

  Indfører det generelle krav om tilbudspligt og afgrænser hvilke ejendomme der er omfattet.

• § 199

  Uddybning af, hvordan tilbud til lejerne skal udformes og fremsættes.