Lejeloven § 145

Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 158 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 173.

Stk. 2. Lejeren skal forudgående anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejeren. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 142, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, f.eks. særlig luksusprægede eller særlig energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse mod, og begrundelsen herfor.

Stk. 4. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejeren kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejeren kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

Stk. 5. Godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 16.015 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 126.684 kr. Godtgørelse på mindre end 3.204 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter momsloven, og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.

Stk. 6. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.

Stk. 7. Den oprindelig beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejeren og udlejeren under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

Stk. 8. Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 188, stk. 3. Udlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.

Stk. 9. I nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 128. Ved genudlejningen efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 128.

Stk. 10. Flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejeren efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejeren, jf. stk. 8.

Stk. 11. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af forbedringsarbejder m.v. efter § 145.

§ 145 giver lejere af beboelseslejligheder mulighed for at gennemføre visse forbedringsarbejder i lejligheden og efterfølgende modtage økonomisk godtgørelse for deres udlæg, når de flytter. Dette skal ske efter ganske klare regler: Lejeren skal anmelde arbejdet til udlejeren og kan kun gennemføre det, hvis udlejeren ikke skriftligt gør indsigelse med saglig begrundelse inden seks uger. Der er maksimums- og minimumsgrænser for godtgørelse, og den skal dokumenteres og nedskrives årligt i værdi. Formålet er både at motivere private forbedringer for bedre boliger, men også at sikre udlejeren mod uhensigtsmæssige eller overdrevne arbejder. Fremlejere og tidsbegrænsede lejere er udtrykkeligt undtaget, så det er kun lejere med reel langvarig brugsret, der får denne mulighed. Bestemmelsen giver lejere en sjælden grad af ret til at tage ansvar for egen bolig og kan bidrage til mere mobile og tilpassede lejeboliger.

Eksempler

• Nyt køkken installeret af lejer

  En lejer ønsker et mere tidssvarende køkken. Hun anmelder arbejdet til udlejeren, får intet sagligt afslag, får arbejdet udført af en momsregistreret virksomhed og kan ved fraflytning få økonomisk godtgørelse for sine dokumenterede udgifter, nedskrevet i forhold til tid.

• Udlejer nægter luksuriøse forbedringer

  En lejer ønsker at installere jacuzzi og eksklusive italienske klinker. Udlejeren gør sagligt indsigelse inden fristen på grund af luksuspræg og potentielt øget energiforbrug—lejeren kan dermed ikke kræve godtgørelse.

• Ny lejer vælger lejeforhøjelse i stedet for godtgørelse

  Efter at en fraflyttet lejer har fået godtgørelse for badeværelsesforbedringer, overtager ny lejer lejligheden og vælger i stedet en tilsvarende lejeforhøjelse baseret på værdiforøgelsen fremfor at betale restgodtgørelsen kontant.

• •At man altid har ret til at udføre alle slags forbedringer uanset udlejerens indsigelser.
• •At man kan kræve godtgørelse uden at dokumentere udgifterne eller uden korrekt anmeldelse.
• •At fremlejere og tidsbegrænsede lejere har samme rettigheder efter § 145.

• § 142

  Omhandler lejers ret til egen installation; skal sammenholdes ved f.eks. mindre forbedringer.

• § 128

  Regulerer lejeforhøjelser efter forbedringer—relevant hvis ny lejer vælger forhøjelse i stedet for kontant godtgørelse.

• § 188

  Regulerer hvad der skal ske ved fraflytning, herunder om forbedringer må fjernes.